物业普法小课堂（一）丨房屋存在质量问题，是否可以拒交物业费？

2018年，房屋验收后不久王某便搬进新房，可开心没几天，却发现房屋出现渗漏水、发霉等现象，导致装修受损，故其诉至法院要求物业公司进行房屋维修、赔偿损失，并要求免除物业费。

法院经审理认为，王某所住房屋尚在保修期内，其所述问题系开发商的责任，最终法院判决驳回王某的诉讼请求。

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从物业管理范围层面看，根据《北京市物业管理条例》第2条及相关规定，物业管理范围主要是指物业管理公司依照合同约定为业主提供的物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目。物业公司的管理服务体现的是“公共服务”，对于房屋内部出现的问题，则不在物业服务的范围内，因此在不属于物业公司的管理范围内主张物业公司承担违约损害赔偿责任的抗辩理由显然是不成立的。

从法律关系层面看，物业管理在法律性质上属于物业服务合同法律关系，而房屋漏水、发霉等房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系中的瑕疵给付问题，二者并不属于同一法律关系。又因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量问题负责，因此不能以物业费来抵消房屋质量问题造成的损失。

综上所述，对于房屋质量问题应当具体问题具体分析，质保期内，开发商应对房屋质量承担瑕疵担保责任；质保期外，非房屋主体结构质量或严重影响正常居住使用的质量问题，应由业主自行承担维修责任，也可由物业服务企业有偿对业主提供维修服务。案件中王某提出房屋质保期内存在渗漏水等质量问题造成装修损失，可以另行向责任人主张损害赔偿，但不能以此为由对抗其缴纳物业服务费义务。在遇到业主反映此类问题时，物业公司可告知业主正确的解决途径或协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失。